Bebauungspläne für Tiny-House-Siedlungen: rechtlich, planerisch, ehrlich
Aus KLEINER WOHNEN: Ein Tiny-House-Wunsch scheitert oft am Stellplatz. Denn: Nicht das Haus ist das Problem, sondern der Boden darunter.
Genau an diesem Punkt haben sich in den letzten Jahren viele Menschen auf den Weg gemacht – und aus der Not eine Idee geschaffen: die Tiny-House-Siedlung. Sie ist eine der spannendsten Antworten auf die Frage, wie wir in Zukunft wohnen wollen.
Und der Schlüssel dazu ist ein Werkzeug, das erst einmal trocken klingt: der Bebauungsplan. Dieser Beitrag zeigt, wie so eine Siedlung tatsächlich entsteht – welches Baurecht es dafür braucht, wie das Bebauungsplanverfahren Schritt für Schritt abläuft, welche sechs Etappen vom ersten Traum bis zum aufgestellten Haus führen und wo es ehrlicherweise noch hakt.
Warum gerade jetzt?
Die Rahmenbedingungen sind bekannt: akuter Wohnraummangel, knappe Flächen, steigende Baukosten. Tiny Houses sind dabei nicht die Lösung, aber ein Teil davon – vor allem im ländlichen Raum, wo sich damit bezahlbarer Wohnraum schaffen lässt. In der Stadt ergibt das meist weniger Sinn.
Dazu kommt eine zweite Entwicklung: Immer mehr Menschen wollen nicht nur klein wohnen, sondern auch gemeinschaftlich – naturnah, mit Gleichgesinnten leben und gemeinsam älter werden. Sie suchen Nähe und Rückzug zugleich, Flexibilität und Verbindlichkeit. Eine einzelne Parzelle löst das nicht – eine durchdachte Siedlung schon.
Bleibt das hartnäckige Vorurteil. Wer „Tiny-House-Siedlung“ sagt, erntet bei manchem Gemeinderat zuerst Bilder von Splittersiedlung, Wagenburg und „die tanzen da nackt ums Lagerfeuer“. Alles schon gehört. Die gute Nachricht: Genau diese Bedenken lassen sich entkräften – wenn man sie ernst nimmt und von Anfang an mitdenkt.
Der Wendepunkt: nicht Stellplatz suchen, sondern Baurecht schaffen
Der entscheidende Perspektivwechsel ist dieser: Eine Siedlung entsteht nicht, indem man irgendwo eine Wiese findet und Häuser draufstellt. Sie entsteht, indem man Baurecht schafft.
Das deutsche Planungsrecht kennt im Kern zwei Bereiche. Der Innenbereich ist der zusammenhängend bebaute Ortskern – das Dorf, die Stadt. Der Außenbereich ist vereinfacht gesagt alles andere: Felder, Wiesen, Wald. Dort darf grundsätzlich nicht gebaut werden, mit wenigen Ausnahmen wie der privilegierten Landwirtschaft.
Im Innenbereich zu bauen, klingt einfach, ist in der Praxis aber tückisch: Die meisten freien Grundstücke sind für Einfamilienhäuser zugeschnitten – ein Filetstück, auf das eine ganze Siedlung passt, findet man selten. Am Ortsrand kann eine Gemeinde ihren Innenbereich über sogenannte Ergänzungs- oder Ortsentwicklungssatzungen erweitern. Das größte und flexibelste Werkzeug ist aber der Bebauungsplan.
Mit ihm legt die Gemeinde ein Planungsrecht über eine Fläche – und kann sogar im Außenbereich Bauland schaffen. Hier lässt sich ein Sondergebiet definieren, das passgenau auf eine Tiny-House-Siedlung zugeschnitten ist, oder ein klassisches Wohngebiet. (Und ganznebenbei: Tiny Houses werden baurechtlich wie Einfamilienhäuser behandelt – Gebäudeklasse 1. Wo Wohnbauland ist, darf grundsätzlich auch ein Tiny stehen.)
Was in einem Bebauungsplan steht
Ein Bebauungsplan ist mehr als eine bunte Karte. Er besteht aus der Planzeichnung und einem Textteil, der Begründung – dazu kommen Gutachten und Anlagen. In der Zeichnung ist festgelegt, wo was liegt: Grünflächen, die überbaubaren Baufelder, Infrastruktur wie Parkplätze, Versorgungsanlagen wie eine Kläranlage.
Im Textteil steht das Regelwerk: Art der Nutzung (Wohnen, Sondergebiet, Mischgebiet …), Maß der Nutzung – also wie viel der Fläche überbaut werden darf (Grundflächenzahl, GRZ) –, Gebäudehöhen, Abstände, Bauweise, Verkehrs-, Grün- und Wasserflächen, teils auch Energie- und Entwässerungssysteme.Mein Rat aus der Praxis: So vieles wie möglich offenlassen, das gibt später Gestaltungsspielraum – aber so viel festschreiben wie nötig, damit Gemeinderat und Ämter mitgehen. Eine Höhenbegrenzung auf 4,50 m etwa nimmt die Sorge vor dem „Hochhaus auf der grünen Wiese“, bevor sie überhaupt entsteht.
Erstellt wird der Plan von einem Bebauungsplan-Büro. Wir empfehlen oft, zusätzlich ein Büro vor Ort einzubinden, das die Gemeinde und ihre Wege kennt – denn die klassischen Planungsbüros haben Routine bei großen Baugebieten, aber selten bei den Eigenheiten einer Tiny-House-Siedlung.
Dieser Text ist im Jahresmagazin "Kleiner Wohnen" von Johannes Laible erschienen. Die gesamte Ausgabe gibt es HIER.
Geschrieben wurde der Text von Aurèle Haupt. Haupt ist (M. Sc.) ist Ingenieur für Energieeffizienz und nachhaltiges Bauen, lebt selbst im Tiny House und ist Geschäftsführer von HAUPTSACHE TINY – Tiny-House-Hersteller in Mecklenburg-Vorpommern. Mit seinem Team begleitet er Siedlungsprojekte deutschlandweit: von Beteiligungs-Workshops über den Rahmenplan bis zur Projektentwicklung. www.hauptsachetiny.de
