410 mit angespanntem Wohnungsmarkt – setzen Kommunen auch auf Tiny Houses?

Ob Backnang in Württemberg oder Bad Tölz in Bayern, ob Offenburg in der Ortenau oder Osnabrück in Niedersachsen, ob Wendelstein in Mittelfranken oder Woltersdorf in Brandenburg – ein Thema vereint insgesamt 410 Städte und Gemeinden in Deutschland: ein angespannter Wohnungsmarkt.

Ob eine Gemeinde offiziell mit dem Label des angespannten Wohnungsmarkts versehen wird, liegt an zentralen Bewertungskriterien.

Die Kriterien

• Bevölkerungsentwicklung: Gibt es einen kontinuierlichen Einwohnerzuwachs in den vergangenen Jahren?
• Wohnungsangebotsentwicklung: Wie entwickelt sich das Angebot an Wohnraum in Bezug auf die Entwicklung der Bevölkerungszahlen?
• Mietentwicklung: Wie entwickeln sich die Angebotsmieten im Vergleich zum Landes- und Bundesdurchschnitt?
• Leerstandquote: Wie hoch oder niedrig ist die Leerstandsquote am Wohnungsmarkt?
• Pendler- und Arbeitsplatzentwicklung: Gibt es einen Zuwachs an Pendlern, ohne dass die ausreichend Wohnraum haben bzw. ohne dass genügend Wohnraum zugebaut wurde?
• Sozialwohnungssituation: Wie viele Wohnungen im sozialen Wohnungsbau gibt es?
• Baugenehmigungs- und Bauaktivitäten: Wie hoch ist die Bautätigkeit trotz Bedarfs über mehrere Jahre?
• Kaufpreisentwicklung: Wie stark steigen die Preise für Eigentumswohnungen und Häuser und gibt es einen Nachfrageüberhang?
• Wohnkostenbelastung: Wie viel Geld wird für Wohnen ausgegeben, gemessen am monatlichen Einkommen?

Erfüllt eine Stadt mehrere Kriterien, erhält sie das Siegel „angespannter Wohnungsmarkt“. Die Folgen können weitreichend sein. Gerade Haushalte mit mittlerem oder geringem Einkommen können sich Wohnraum im Zentrum von Gemeinden meist kaum noch oder nicht mehr leisten. Sozialer Wohnungsbau leidet unter einem angespannten Wohnungsmarkt. Mittel- und langfristig haben es Unternehmen schwieriger, Fachkräfte in die Region zu holen.

Eine Möglichkeit, die Kommunen mit angespannter Wohnsituation haben, ist die Mietpreisbremse. Diese wurde 2025 eingeführt und im Juni 2025 bis Ende 2029 verlängert. Auch die Kappungsgrenze ist ein Instrument, das Kommunen zur Verfügung haben. Des Weiteren ist es den Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt erlaubt, vom geltenden Baurecht zur Schaffung von Wohnraum, abzuweichen.

Nachgefragt in Offenburg, Karlsruhe und Radolfzell

Eine Stadt, die einen angespannten Wohnungsmarkt hat, ist Offenburg. Wie will die Stadt der Wohnungsknappheit begegnen und spielen Tiny Houses in den Planungen eine Rolle? Die NEW HOUSING hat nachgefragt.

Demnach heißt es auf Anfrage: „Die Stadt Offenburg betreibt aktive Liegenschaftspolitik und unterstützt BauherrInnen bei der Innenentwicklung im Rahmen der städtebaulichen Vorstellungen der Stadt. Die Baulandentwicklung erfolgt auf Grundlage der baulandpolitischen Beschlüsse des Gemeinderates, die unter anderem den Abschluss einer Bauverpflichtung sowie die Schaffung von gefördertem und preisgünstigem Wohnraum vorsieht.“

Gemeinderat beschließt Bauturbo

Erfahrungen mit den Auswirkungen des Bauturbos habe man noch nicht. Der Bauturbo wurde in Offenburg noch nicht vom Gemeinderat für die eigene Stadt bestätigt. Unabhängig von einer Entscheidung, die eigentlich am 16. März getroffen werden sollte, dann aber verschoben wurde, glaubt man im Oberzentrum in der Ortenau ohnehin nicht an die Kraft der Gesetzesänderung. Auf Anfrage heißt es, dass die bestehenden wirtschaftlichen Hemmnisse (Baukosten, Kreditvergabe, Zinsen) für den Wohnungsbau durch den Bauturbo nicht beeinflusst werden. Und weiter: „Tiny-Houses werden das Wohnungsproblem nicht lösen und unterliegen denselben planungs- und bauordnungsrechtlichen Vorschriften wie sonstige Wohngebäude.“

Bauturbo hilft bei Ausweisung neuer Flächen

Die Stadt Karlsruhe steht ebenfalls auf der Liste der Kommunen mit knappem Wohnraum. Um den zu schaffen, gibt es die „Stadtentwicklungsstrategie 2035“. Mit diesem wurde neue Wohnbauflächen ausgewiesen, wie Sigrun Hüger vom Stadtplanungsamt sagt: „Wir konnten beispielsweise in der Erzbergerstraße oder auch in Neureut neue Flächen ausweisen.“ Der Bauturbo sei in diesem Zuge bereits angewendet worden: „Gerade für die Innenentwicklung ist der Bauturbo sehr hilfreich“, sagt Hüger weiter. Wichtig seien dabei aber immer die Klimavorgaben, die es gelte, einzuhalten.

Tiny Houses spielten in der Bekämpfung der Wohnungsknappheit keine übergeordnete Rolle, sagt Hügers Kollegin Neininger: „Bislang hatten wir sehr wenige Nachfragen bezüglich Tiny Houses. Einige seien aber schon genehmigt worden, etwa in der Oststadt. Dort wurde eine Werkstatt abgerissen und an selber Stelle ein Minihaus gebaut.“

Offen für Tiny Houses, aber…

Grundsätzlich unterscheide die Stadt aber nicht zwischen konventionellen und kleinen Häusern. Dennoch würde Tiny Houses auch abgelehnt. Der Grund sei in erster Linie die Bodenversiegelung. Als Beispiel führen Neininger und Hüger Häuserreihen auf, in deren Rücken es eine Wiesenfläche gibt. Würde man einer Person erlauben, dort ein Tiny House aufzustellen, hätten auch weitere Personen das Recht, dies zu tun. Der Boden wäre damit versiegelt und die Fläche von vergleichsweise wenig Menschen zum Wohnen genutzt. „Wir denken eher in die Richtung: Aufstocken als neu bauen“, sagt Hügel.

Offen sei man in einer passenden Situation aber durchaus für Minihäuser. In Karlsruhe-Rintheim etwa hat die Volkswohnung Häuschen auf Garagen gebaut. Ähnlichen Projekten sei man sehr aufgeschlossen, aber: „Allein mit Tiny Houses werden wir unsere Wohnproblematik nicht lösen können“, sagt Hüger abschließend.

Bauturbo schon gezündet

Auch in Radolfzell herrscht ein angespannter Wohnungsmarkt. Die Stadt hat eigenen Angaben zufolge im Mai 2024 das Handlungsprogramm Wohnen beschlossen. Das wichtigste Ziel: die Schaffung bezahlbaren Wohnraums für jüngere Menschen und insbesondere Familien wie auch altersgerechter Wohnraum für ältere Radolfzeller. Wie es auf Anfrage der NEW HOUSING heißt, könne die als Miet-, Genossenschafts- oder Eigentumswohnungsbau erfolgen. Erste Projekte seien mithilfe des Bauturbos bereits genehmigt worden und weitere seien in Vorbereitung.

Tiny Houses schon genehmigt

Weiter heißt es vonseiten der Gemeinde Radolfzell: „Bei der Realisierung von Wohnungsneubau rückt das Thema ‚kosten- und flächensparendes Bauen‘ immer stärker in den Fokus. Daher gilt es, die Anforderungen an Bauweise und Grundstücksgrößen bei der städtebaulichen Entwicklung von Bauland zu überdenken. Einfamilienhäuser sind nicht mehr zeitgemäß. In Radolfzell sind einige Tiny-Häuser genehmigt und realisiert. Die Stadtverwaltung legt ihren Schwerpunkt auf die Realisierung von bezahlbarem Geschosswohnungsbau mit Miet-, Genossenschafts- oder Eigentumswohnungen.“